Occupazione senza titolo dell’immobile: più facile il risarcimento del danno, se normale e presunto.

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La Cassazione, con la recente sentenza a Sezioni Unite n. 33645 del 15/11/2022 ha fatto chiarezza rispetto a divergenti profili orientativi sul risarcimento del danno da occupazione d’immobile senza titolo, di fatto semplificando tale risarcibilità su un principio di presunzione o meglio normalità del danno in caso di mancato godimento del bene da parte del legittimo proprietario.

Il contrasto, molto tecnico, cerneva la diversa qualificazione della presunzione di danno, poiché, in estrema sintesi, in caso di occupazione abusiva di un immobile, se si presuppone che il danno in sé sia rappresentato dal valore locativo del cespite abusivamente occupato, tale presunzione sarebbe superabile solo con la prova (diabolica) che il proprietario, anche se non spogliato, non avrebbe in alcun modo utilizzato l’immobile, col paradosso che, allora, si creerebbe un “danno punitivo” aprioristico, per cui il soggetto leso potrebbe ottenere un risarcimento anche quando in concreto non abbia subito alcun pregiudizio, laddove invece ciò che rileva a fini risarcitori è il danno-conseguenza, provando cioè l’intenzione concreta del proprietario di mettere l’immobile a frutto (per certi versi, talvolta altrettanto diabolica da dimostrare).

Come dimostrare, cioè, che se l’immobile fosse stato vuoto ne avrai tratto un godimento? Normalmente lo si prova dimostrando un contratto sfumato, ma non sempre questo è fattibile o agevole.

Ma la Cassazione a SS.UU. semplifica questo approccio, precisando che in relazione al lucro cessante si può convenire sul dato che nella giurisprudenza di legittimità le occasioni di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni. La problematica dell’individuazione dell’esistenza di un danno risarcibile per il sol fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa dell’occupazione abusiva dell’oggetto del suo diritto, emerge invece non come mancato guadagno, ma come danno da perdita subita del godimento.

La mancata stipulazione di locazione è suscettibile di costituire un mancato guadagno se il proprietario dimostra che il contratto sarebbe stato concluso con la previsione di un canone superiore a quello di mercato. La mancata stipulazione di una locazione qualsiasi, in sé, invece, è ascrivibile all’area del danno emergente perché pur sempre inerente al diritto di godere del bene mediante i frutti civili dello stesso (il canone). La rilevanza del corrispettivo della locazione, ai fini della liquidazione equitativa del danno derivante dall’impedito godimento del bene, discende proprio dal costituire l’equivalente economico del godimento ceduto nell’ambito del rapporto obbligatorio.

Solo se la domanda risarcitoria esorbita quindi da un concetto di “normalità”, poiché avente ad oggetto il mancato guadagno causato dall’occupazione abusiva, l’onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato.

In conclusione, la Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto:

“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”; “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”; “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”

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