Come si rinnova un contratto di locazione se manca la disdetta, allo scadere del primo periodo di proroga?

Si tratta di una annosa questione perché per anni c’è stata incertezza se “il contratto si rinnova alle medesime condizioni” volesse riproporre una decorrenza integrale o parziale: ad es. il 3 + 2 (5 anni) dopo il primo periodo di proroga biennale si rinnovava di altri 3 anni oppure 2?

Per anni ci sono stati orientamenti contrastanti che sono stati gradualmente e definitivamente risolti in un orientamento prevalente per cui allo scadere del primo periodo di proroga il contratto, in assenza di disdetta, si prorogava per un altro periodo identico a quello di proroga già previsto in automatico per la prima scadenza: quindi, nel caso d’esempio del 3 + 2, di 2 anni in 2 anni…

Tale stato di cose ha trovato una soluzione definitiva grazie all’art. 19-bis del D.L. 30 aprile 2019, n. 34, coordinato con la Legge di conversione 28 giugno 2019, n. 58, cioè con una Norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato, per cui è espressamente chiarito che:

Il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

La norma non si è invece preoccupata del problema similare per il rinnovo dei contratti 4+4, che sembrava più semplice da interpretare essendo il numero di rinnovo identico apparentemente al precedente: sul tema è fortunatamente intervenuta la Cassazione (Sent. N. 1881/2016) stabilendo che il rinnovo quadriennale dovrà intendersi valere solo per altri quattro anni, con esclusione, quindi, al dodicesimo anno di un ulteriore rinnovo di altri 4 anni, anche se sul punto, in realtà, si registrano ancora prassi e orientamenti molto differenti sul territorio nazionale.

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